I. A modo de antecedentes.
Como continuación del escrito que registré el pasado 24 de marzo de 2023 y del que no he obtenido ninguna respuesta, ni siquiera acuse de recibo (algo habitual en esa Alcaldía), me veo en la obligación y con el derecho de formular nuevas consideraciones y 21 preguntas sobre la decisión del Ayuntamiento Pleno al aprobar, el 26 de enero de 2023, el Plan Especial de Ordenación Urbana (PEOU) de la parcela terciaria «b.20.2» situada en el ámbito UA «CE.05 San Bartolomé» que contempla construir un Centro Comercial de 4a categoría en la ladera verde que aparece protegida en el Catálogo de patrimonio de los tres planes de urbanismo del propio Ayuntamiento.
El Pleno del Ayuntamiento donostiarra, actuando además sin la debida transparencia para hacer realmente accesible a la ciudadanía donostiarra una información clara sobre el Centro Comercial, como correspondería a una administración local democrática, ha resuelto la construcción de una edificación que incluye aparcamiento de rotación y un Centro Comercial de más de 8.000 M2 que implantará un gran supermercado en el centro de la ciudad según todas las informaciones.
El Centro Comercial se proyecta en lo que hoy es el espacio libre y verde de la parcela “b.20.2” de acuerdo con la Modificación del PGOU culminada el 29 de octubre de 2015. Será el remate final de una operación urbanística que nació para afrontar la regeneración social y urbana de un territorio en los barrios de Amara Viejo y San Bartolomé. Un Plan de Regeneración que tuvo que ser reformado mediante una modificación del Plan General -aprobado su texto refundido en 2010- para cumplir las Sentencias Judiciales que obligaron al Ayuntamiento a rectificar su intención inicial de eliminar todo el Cerro de San Bartolomé.
Por tanto, de acuerdo con las Sentencias a las que se hace referencia en el apartado VI de este escrito, se procedió a proteger un conjunto de edificios y elementos del Cerro incluyéndolos en el Catálogo del Patrimonio Local del anterior PGOU de 2010, así como a aprobar una nueva ordenación para la zona afectada de San Bartolomé y Amara Viejo, objeto del Plan de Regeneración social y urbana. El modificado Plan General de Ordenación Urbana de 2010 no incluyó la intervención en la ladera norte que motiva esta denuncia.
El incremento del aprovechamiento terciario y su ubicación en la ladera fue promovido e incorporado más tarde al PGOU, a partir de diciembre de 2013, por el entonces Alcalde Sr. Izagirre (Bildu) que realizó su tramitación correspondiente ante el Pleno, lo que ha permitido aprobar, finalmente en 2015, el controvertido Centro Comercial.
II. El incremento del aprovechamiento terciario planteado en 2013, su necesidad real y sus consecuencias no han sido analizadas diez años después.
Han pasado diez años desde entonces y llama la atención que el Ayuntamiento no se haya planteado un análisis actualizado y riguroso sobre la necesidad de la propuesta de crear un nuevo Centro Comercial. De entrada porque se situará en un espacio singular del paisaje urbano vinculado a la historia y memoria de San Sebastián durante siglos, dada la relevancia que adquirieron los sucesivos Monasterios que se levantaron en el barrio de San Bartolomé.
Una reconsideración que resulta necesaria a luz de cómo han evolucionado las cuestiones más problemática en la vida de la ciudad en esos años y cuyas soluciones son trascendentales para desarrollar un modelo de ciudad sostenible, algo de evidente interés general.
Me refiero a dar respuestas coherentes desde el Ayuntamiento a los siguientes retos :
- la defensa de la sostenibilidad medioambiental conectada con el interés general en el desarrollo de operaciones urbanísticas de calidad en un suelo cada día más escaso,
- la obligada restricción del acceso de vehículos al centro de la ciudad para contribuir a la lucha contra el cambio climático,
- la atención debida al mantenimiento del difícil equilibrio económico que soporta el pequeño comercio tradicional,
- la protección real del patrimonio local tras las dos Sentencias del TSJPV y Tribunal Supremo de 2001 y 2004 contrarias a la eliminación del Cerro y que obligaron al Ayuntamiento a proteger como bien patrimonial un conjunto de edificios y elementos existentes en San Bartolomé,
- la protección, con sensibilidad, de la personalidad y memoria de la ciudad frente al avance de las Ciudades de franquicias e impersonales,
- el cuidado de la riqueza de su paisaje urbano, más aún en el marco de un Ensanche Cortazar ejemplar de la Donostia de finales del XIX,
- poner freno a la saturación de supermercados en el centro -dos de ellos ubicados a 200 metros de la ladera y otros a menos de un kilómetro- o a la proliferación de centro comerciales con más franquicias en puntos inadecuados.
III. La falta de justificación del Centro Comercial.
Compartiendo las anteriores consideraciones, parte de la ciudadanía donostiarra se pregunta :
¿Cuál es la razón que justifica esta impactante y cuestionable intervención urbanística en un espacio de dominio público como es la ladera norte enclavada en una zona de densidad edificatoria alta como es el nuevo San Bartolomé y Aldapeta?
¿Qué necesidad tiene hoy la ciudad de propiciar la instalación de un hipermercado en pleno centro, en contra de todas las recomendaciones de los organismos que defienden un funcionamiento sostenible de las ciudades?
¿Qué beneficios aporta a Donostia, a la vida del pequeño comercio y a los vecinos una operación propuesta hace más de diez años, sin un estudio previo, que no tiene en cuenta la oferta de superficies de alimentación y de franquicias existente así como la ampliación de Centros Comerciales como Garbera?
¿Qué sentido tiene vaciar totalmente, desde arriba y hasta la cota menos cinco de la rasante de la Calle Easo, la ladera norte de San Bartolomé que siempre fue un espacio libre, como zona verde/parque y hasta hoy protegido como elemento patrimonial, para construir un artefacto comercial (hablamos de un edificio semienterrado y en parte cubierto por una capa verde) de 23.000 M2 y hasta 10 plantas, excavando en roca para ello 46 metros?
¿Se han medido las consecuencias, afecciones e inseguridad de una obra de gran complejidad técnica que ocasionará graves alteraciones al uso de las cuatro calles del perímetro e incidencias importantes para la movilidad del transporte público, en particular, así como molestias para la vida del vecindario a causa de una obra que durará tres años (ya serán más) como se apunta en el propio PEOU?
En definitiva, la ciudadanía se pregunta cuál es la JUSTIFICACIÓN que, en cumplimiento de su obligación, expone el Ayuntamiento para actuar de esta manera.
Hay que buscar con atención y leer bien los tres planes urbanísticos de aplicación (PGOU, PEPPUC Y PEOU) para localizar, entre cientos de páginas y planos, el punto en el que el Ayuntamiento trata de justificar la intervención en la parcela “b.20.2” de la ladera de San Bartolomé.
Así, en el Modificado PGOU Texto Refundido de julio 2015 “U.A. CE.05”, Documento 1. Memoria, se dice : “ … incremento de la edificabilidad destinada a usos terciarios” … “busca el objetivo de posibilitar la implantación de otra instalación comercial de 4a categoría (para acoger superficies comerciales superiores a 2.000 M2) con el fin de dar cobertura a DEMANDAS de esa naturaleza que en este momento (2013) no tienen respuesta en el centro de la ciudad”.
Y sigue: “Ordenación de la parcela «b.20.2» y del desarrollo terciario previsto en ella, en atención al conjunto de las razones que se exponen a continuación, todas ellas asociadas al objetivo de optimizar las oportunidades de desarrollo urbano que, en atención a sus características y condicionantes, incluidas las relacionadas con su emplazamiento, ofrece el ámbito. Así, se da respuesta excepcional a instalaciones comerciales de tamaño superior a 2.000 m2 (t)”.
Recuerdo que esta justificación que hace el Ayuntamiento se efectúa en 2013. En ella no aparece ninguna dato objetivo que conecte con necesidades de la población ni que se vincule a un interés general superior. Es oportuno señalar que el incremento del terciario que se empezó a tramitar en 2013 con la modificación del PGOU (otros 17.000 m2), no podía obedecer a un mal resultado económico de la operación de regeneración de San Bartolomé por cuanto que la construcción y venta de viviendas estaba recién iniciada y el mercado de la vivienda en San Sebastián se recuperó en 2015. De modo que entonces no se podían extraer conclusiones sobre los futuros rendimientos económicos de la operación en su globalidad por parte de la Sociedad Mixta San Bartolomé Muinoa S.A. ni presentar una reclamación precipitada al Ayuntamiento para incrementar, como fuera, los ingresos urbanísticos en la zona de Amara Zaharra y San Bartolomé.
IV. No se actúa de acuerdo con el interés general.
La Constitución establece en su artículo 103.1 que “La Administración Pública sirve con objetividad los intereses generales …” En el Artículo 46 que “1. Los poderes públicos garantizarán la conservación y promoverán el enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España y de los bienes que lo integran, cualquiera que sea su régimen jurídico y su titularidad”. Y el artículo 47 indica que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para … regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.
Por su parte, la RAE dice en su diccionario sobre el interés general: “Concepto que resume las funciones que se encomiendan constitucionalmente a los poderes públicos y que concierne a valores y objetivos que trascienden los intereses concretos de ciudadanos o grupos”. Añadiendo además: “Conjunto de aspiraciones surgidas de las necesidades colectivas de los miembros de una comunidad y protegidas mediante la intervención directa y permanente del Estado”.
Volvamos a una cuestión clave como es la supuesta necesidad, así expresada en la Memoria del PGOU de 2015 como justificación para incrementar el terciario en San Bartolomé, de una mayor oferta comercial y específicamente de grandes superficies alimentarias en el centro. Posibilitar una oferta comercial de 4a categoría, como ha decidido el Ayuntamiento, se traduce en un HIPERMERCADO en la ladera de San Bartolomé. Pero los hipermercados, por su dimensión, están pensados para instalarse en la periferia y destinados a grandes compras. Además, han de contar con accesos viarios adecuados para una afluencia masiva de vehículos y grandes aparcamientos. Algo incompatible con la pretendida creación de una zona de bajas emisiones con restricciones al vehículo privado.
El Ayuntamiento nunca ha justificado la necesidad de un gran supermercado en pleno centro. De entrada ya se abrió, hace seis años, un supermercado (Eroski en Plaza Arroka) de casi 2.000 M2 en el ámbito “CE.05 San Bartolomé”, justo a 200 metros de la ladera. Hay además en el Ensanche otros dos supermercados próximos con superficies de 2.000 (SuperAmara en San Martin) y 2.600 M2 (Lidl en La Bretxa), numerosos supermercados pequeños de franquicias de la alimentación (BM, Eroski, Carrefour, Spar, etc) así como las tiendas del pequeño comercio alimentario de proximidad y dos mercados tradicionales. Basta con entrar en internet y comprobar sus ubicaciones.
Se desconoce si, en el origen de la decisión en 2013 o a posterior, el Ayuntamiento ha realizado algún Estudio de la demanda con datos objetivos sobre la supuesta necesidad de otro gran supermercado en otro Centro Comercial y a quiénes estaría dirigido. Lo que todos sabemos es que ni la población del Ensanche ni la de la ciudad ha creído en doce años y que en distintos barrios se han abierto en este periodo nuevos supermercados. También se ha anunciado la creación de otras dos grandes superficies en antiguos pabellones de venta y reparación de vehículos en Bidebieta e Igara. Por no hablar de la ampliación del Centro Comercial en Garbera.
Desde el punto de vista de la supervivencia de los pequeños establecimientos de proximidad sometidos a un difícil equilibrio económico y a la vista de los numerosos locales comerciales vacíos existentes en los bajos de las manzanas del Ensanche, por no hablar de los barrios, esta decisión del Ayuntamiento no parece afortunada ni defiende el interés general de la población, que ya dispone de numerosos establecimientos de alimentación de todo tamaño. Tampoco defiende al pequeño comercio de proximidad en proceso de desaparición.
Por otra parte, el Ayuntamiento y en especial su Alcalde, por lógicas razones medioambientales, han insistido en políticas en favor de restringir la movilidad del vehículo privado en la ciudad, de modo especial en el centro, anunciando la creación de áreas de bajas emisiones. Sin embargo, la apertura de un hipermercado arrasando la ladera verde y dotado de un parking de rotación ni es coherente con una movilidad sostenible ni defiende el interés general al atraer y promover la circulación de más vehículos a causa de un Centro Comercial que, en determinados momentos, pueden colapsar las calles de acceso al parking.
Llama la atención el hecho de que como consecuencia de la prevista construcción del nuevo aparcamiento con una rampa de acceso en la calle Easo, junto a la acera del Muro, haya que eliminar para siempre el actual carril bus estrangulando la vía y dejando solo un carril de circulación compartido en una calle de alta intensidad de paso de autobuses de transporte público. Otro flaco favor al interés general.
Por último, es sabido que toda obra conlleva molestias. Pero es necesario conocer su envergadura y poner límites a las afecciones y molestias que provoque a la ciudad, a los vecinos y comercios de la zona. En este caso, se trata de vaciar toda una ladera con una obra muy compleja de excavación de 46 metros, 20 de ellos bajo la rasante de la calle Easo, con necesidad de construir muros de contención en todo el perímetro y efectuar previamente pantallas de micropilotes, cierre durante la obra a todo uso de los viales y de uno de los lados de las aceras en los tramos de manzanas de las calles que rodean el perímetro de la ladera (Easo, Cuesta de Aldapeta y San Bartolomé).
No debemos olvidar el tránsito de grandes camiones para el traslado de tierras y piedras de la excavación, el ruido, el polvo, etc. En el PEOU / Normas Urbanísticas para la Parcela “b.20.2” del ámbito CE.05 / Capitulo 2.2 Ordenanzas Particulares de Edificación / Condiciones Generales, se pueden conocer las dificultades técnicas que presenta la obra.
Las consideraciones y argumentos expuestos llevan, razonablemente, a pensar que la decisión del Ayuntamiento, justificada de manera atropellada e inconsistente por su Alcalde Sr. Goia hace escasos cinco días en declaraciones públicas, no guarda relación con la defensa del INTERÉS GENERAL que debiera guiar las actuaciones de las administraciones públicas, como a continuación explicaré.
La inconfesable justificación del Centro Comercial estaría relacionada con la pretensión de ‘exprimir más el limón del urbanismo’ y obtener todas las plusvalías urbanísticas posibles; lo que se llama jugar a la especulación inmobiliaria de la mano de cuatro constructoras que forman parte de la Sociedad Mixta gestora de todas las obras.
V. El incremento del terciario y la razón económica esgrimida por el Alcalde Sr. Goia.
Son muy clarificadoras las manifestaciones del Alcalde, Sr. Goia publicadas, entre otros medios, por El Diario Vasco, en su edición del 19 de abril, en las que se expresa en los siguientes términos: «Tras doce años de desarrollo urbanístico, decir que la última parte no me gusta es complicado desde el punto de vista de la sostenibilidad», concluyó el regidor donostiarra, al tiempo que apuntó que la ladera ya ha iniciado su transformación y «no puede quedar así como está en este momento: debe completarse». El alcalde Goia advirtió de la importancia de esta «última pieza que falta por ejecutar» en la viabilidad económica de toda la operación de desarrollo urbanístico del cerro.
Queda claro, tras las declaraciones citadas, que la única razón esgrimida o mejor la particular justificación que defiende el Alcalde para validar la oportunidad del Centro Comercial es meramente económica. La gestión urbanística está encomendada a la Sociedad Mixta San Bartolomé Muinoa S.A. -de la que el Ayuntamiento es titular de un 37%- y hay una ausencia de transparencia informativa sobre el resultado económico del Plan de regeneración tras la construcción de 516 viviendas nuevas de precio libre, más de mil plazas de garaje, un supermercado de 2.000 M2, un nuevo edifico residencial en Easo 30, un hotel con 110 habitaciones y un centro comercial con 24000 m2 de techo.
Téngase en cuenta que se trata de un Plan de Regeneración social y urbano, con 160 vecinos realojados, por lo que la valoración de los resultados nunca podría limitarse, para una administración pública, al volumen de los ingresos netos en caja obtenidos por el Ayuntamiento. Es más, ya se ha producido la obtención por la citada Sociedad Privada San Bartolomé Muinoa S.A. de plusvalías netas tras los realojos e indemnizaciones varias como consecuencia de la acción urbanística en un área que ha soportado una intensidad edificatoria importante. Mayor densidad aún tras la operación desarrollada justo al lado, en los terrenos pertenecientes a los Marianistas con las nuevas viviendas de precio libre y el traslado del colegio.
No habiéndose expuesto razones de interés general, los antecedentes conocidos que motivaron la modificación del PGOU de 2010 para el ámbito “CE.05. San Bartolomé”, los continuos cambios de textos que se aprecian con claridad manifiesta en la larga tramitación en las tres normas urbanísticas (Modificación PGOU de 2015, PEPPUC de 2014 y 2017 y PEOU de 2023) demuestran que el Ayuntamiento de San Sebastián ha atendido los planteamientos económicos formulados por la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A., una sociedad privada, gestora de la operación global de Regeneración Urbana del barrio en la que el Ayuntamiento cuenta con un 37% de participación, un 10% al Estado y el resto pertenece a cuatro constructoras y promotoras inmobiliarias.
En resumen, se ha actuado bajo los dictados de la conveniencia e interés de la parte privada de dicha Sociedad para obtener no sabemos qué resultados económicos. Con esa pretensión se han ido cambiando, en estos diez años, diferentes normas urbanísticas municipales. Para revestir de aparente legalidad el incremento de volumen terciario y hacer posible el polémico Centro Comercial en un suelo municipal que está considerado en el PGOU como espacio libre y verde. No importa que para ello se tenga que burlar el grado de protección asignado al Muro, al conjunto del Convento e Iglesia y a la Ladera norte, considerada en los Planes como “el entorno” y elemento natural incluido en el grado de protección(C) que ostenta el conjunto del Muro, Convento e Iglesia. Desarrollaré esta cuestión sustancial más adelante.
VI. No se respeta el patrimonio protegido en San Bartolomé.
1. La Sentencia del Tribunal Superior de JusticIa del País Vasco (27-9-2001) señaló que “El valor estético de la imagen de San Bartolomé, aunque no le ampara la Ley de Patrimonio Cultural, es un aspecto a tener presente. Incluso se puede hablar de un impacto social al ser el Cerro un factor de humanización del lugar”. En cambio, el Ayuntamiento quiere desmontar la ladera e interferir gravemente la visión del conjunto protegido con la construcción del edifico comercial de 9 plantas.
La misma Sentencia recuerda que “el Cerro de San Bartolomé es la imagen y una parte de la historia de Donostia. Los elementos patrimoniales (en su día no protegidos por el Ayuntamiento en San Bartolomé) contribuyen a configurar la imagen urbana y la memoria histórica de la ciudad …”
2. En la Modificación del PGOU referida al A.U. “CE.05 San Bartolomé” de julio 2015,“Documento3. Catálogo”, en el apartado de Régimen de Protección, el Plan señala que “será el establecido en el vigente PEPPUC sobre la Iglesia y el Convento, desarrollado y complementado en los términos siguientes”:
“E.- Entorno.
La ladera norte de la colina de San Bartolomé tiene la condición de elemento
integrado en el entorno de la Iglesia y de la fachada Norte del Convento. Debido a ello, las intervenciones en esa ladera se han de adecuar, entre otros, a los siguientes criterios:
El mantenimiento de su imagen como espacio preferentemente
ajardinado y/o verde.
La integración visual de la fachada Norte de la Iglesia y el Convento con el ensanche de la ciudad. Con ese fin se prevé:
….
La identificación y delimitación del ámbito de integración visual de dicha fachada Norte con la esquina de las calles Easo, San Bartolomé y Cuesta de Aldapeta, en los términos reflejados en el gráfico incluido en el siguiente apartado F.
Se prohíbe la implantación en ese ámbito de integración visual de elementos de urbanización y edificación que impidan la consecución de ese objetivo, y/o supongan interferencias visuales significativas”.
3. En la ficha correspondiente a bienes protegidos de la Iglesia y el Convento que figura en la Revisión del PEPPUC / “2.2 Ordenanzas Particulares” / Documento de 2014 y de Aprobación Definitiva de la Revisión 2021, se puede leer lo siguiente sobre la ladera :
“ E.- Entorno.
La ladera norte de la colina de San Bartolomé y las fachadas Este, Oeste y Sur del Convento tendrán la condición de elementos integrados en el entorno de la Iglesia y de la fachada Norte del Convento. Debido a ello, las intervenciones en ellos se adecuarán, entre otros, a los siguientes criterios:
En lo referente a la ladera norte de la colina se garantizará:
La integración visual de dichas Iglesia y fachada Norte del Convento en y/o desde el ensanche de la ciudad.
El mantenimiento de su imagen como espacio preferentemente ajardinado y/o verde, incluso en el supuesto de proyectarse actuaciones de urbanización y/o edificación en la ladera”.
4. El PEOU / Documento 1.- Memoria Informativa señala la consideración de la Ladera situada en la parcela b.20.2 como “entorno de la Iglesia y fachada norte del Convento de San Bartolomé, edificios catalogados en el PEPPUC, lo que conlleva :
– Mantenimiento de su imagen como espacio preferentemente ajardinado y/o verde.
− Integración visual de la fachada Norte de la Iglesia y del Convento de San
Bartolomé con el ensanche, de conformidad con los siguientes criterios:
• La identificación y delimitación del ámbito de integración visual de
dicha fachada Norte con la esquina de las calles Easo, San Bartolomé Cuesta de Aldapeta en los términos reflejados en el gráfico adjunto en el epígrafe F del Documento “3 – Catálogo” de este Proyecto.
• Se prohíbe la implantación en ese ámbito de integración visual de elementos de urbanización y edificación que impidan la consecución de ese objetivo, y/o supongan interferencias visuales significativas”.
Los anteriores criterios reproducidos son los mismos que figuran en el Catálogo del PGOU de 2015.
5. Por otra parte, el PGOU de 2015, el PEOU en las Normas Urbanísticas de Desarrollo y los Anteproyectos Edificatorio de la parcela b.20.2 y de Urbanización de la ladera van definiendo las características de la intervención, de manera que de su simple lectura se deduce una colonización de la ladera por el Centro Comercial. Dicha ladera quedaría desfigurada en su mayor parte y ocupada por las grandes fachadas de cristal, las terrazas voladas, las salidas de ventilación y chimeneas, las superficies inclinadas y verticales hormigonadas y con un manto de verde por encima, las instalaciones y otras necesidades derivadas de la estructura del edificio y la creación de accesos peatonales mediante escaleras concebidas para una gran pendiente.
Como prueba rotunda de las anteriores denuncias es oportuno observar los fotomontajes y las infografías sobre el aspecto que ofrecerá el Centro Comercial insertado en la ladera, así como los planos incorporadas al PEOU. Esas imágenes dan un idea clara de cómo la intervención edificatoria hará que la ladera verde quede desnaturalizada, minimizada, desvirtuada y ridícula. Llama la atención que el PEOU llame Parque (palabra que utiliza el PEOU de modo reiterado) a un sucedáneo de espacio verde encima de paredes en plano de gran inclinación, con dificultades para el arraigo de plantas. No se contempla la plantación de arbolado “en el parque” por su imposibilidad.
Los criterios del régimen de protección que figuran en los tres Planes cuyos textos he reproducido anteriormente y que hablan de una ladera como “espacio preferentemente ajardinado y/o verde” no se podrán cumplir a la vista de los anteproyectos de edificación del Centro Comercial y de urbanización de la ladera que figuran en el PEOU.
Pero además, analicemos cómo se respetará en la intervención y en qué se plasmará, en realidad, este otro criterio que aparece en el PGOU y que vuelvo a reproducir: “Se prohíbe la implantación en ese ámbito de integración visual de elementos de urbanización y edificación que impidan la consecución de ese objetivo, y/o supongan interferencias visuales significativas”.
La lectura de este criterio de protección y la realidad que se deduce de los fotomontajes, planos y textos de los señalados anteproyectos en el PEOU muestran la falta de coherencia del Ayuntamiento y su voluntad de incumplir la protección de la ladera y de no respetar la integración visual del conjunto protegido en el Ensanche.
6. A mayor abundamiento, el Ayuntamiento pretende que la ciudadanía compruebe la denominada “integración visual de dichas Iglesia y fachada Norte del Convento en y/o desde el ensanche de la ciudad” -una expresión confusa y equívoca- desde un solo punto de observación. El punto que los Planes denominan F y sitúan en una esquina de la intersección entre la calle Easo y la calle San Bartolomé.
Al parecer es el único punto válido de observación en el que se ofrecería esa integración visual o “visión integrada”. Es de risa. Basta situarse exactamente en ese punto (yo lo he hecho) y ni aún cerrando el ojo derecho se escapa a la visión de cualquier persona la gran interferencia, el enorme impacto visual, la desvirtuación y la desfiguración de la imagen del conjunto Convento-Iglesia-Muro-Ladera desde el Ensanche.
Resulta llamativo que ese Ayuntamiento pretenda hacernos ignorar la grave interferencia que se produce en la visión que tendremos del conjunto protegido. Esto se podrá observar caminando por la acera de la calle San Bartolomé en las manzanas de las Reparadoras y del Palacio de Justicia, por las aceras de la primera manzana de la calle San Bartolomé, recorriendo el tramo final de la Cuesta de Aldapeta, por las aceras de la segunda manzana de la calle Manterola, por la acera impar de la manzana de la calle Easo frente a las Reparadoras, desde las esquinas de la calle San Martín con Manterola o incluso desde la terraza situada en la fachada del hotel Catalonia, antes convento. Estos son los puntos G que el Ayuntamiento trata de ignorar.
Por tanto, cabe preguntarse: ¿cómo puede plantear el Ayuntamiento con seriedad que habrá una integración visual sin interferencia significativas del conjunto protegido del Convento-Iglesia con una ladera invadida por semejante artefacto comercial recubierto en parte por plantas?
No es difícil imaginar que NO se respetará una ladera que debe mantenerse preferentemente verde o ajardinada, ni se respetará una visión armónica que integre el Convento, la Iglesia, el Muro y la Ladera en el paisaje urbano. De ahí la denuncia de que el Ayuntamiento estaría incumpliendo sus propias normas, los criterios de protección y los términos aprobados por el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián en el Catálogo del Patrimonio recogido y en sus fichas. En especial en el PGOU (“Documento 3. Catálogo”) repetidamente citado que -por razones de jerarquía normativa- determina, desarrolla y complementa el régimen de protección de los edificios y elementos establecidos en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Urbanístico Construido (PEPPUC).
7. De modo sorprendente y contradictorio con lo que debiera ser la protección efectiva del Muro como elemento con Grado F de Protección, el Ayuntamiento recoge en el PEOU del ámbito CE.05. San Bartolomé / Documento de Normas Urbanísticas de Desarrollo, al hablar del régimen específico de protección del Muro, la eliminación con la obra de un tramo de 29 metros del Muro en el extremo norte de la parcela b.20.2 -desde la esquina de la Calle Easo con la Cuesta de Aldapeta-, una intervención para reperfilar el Muro de acuerdo con la nueva rasante de urbanización de la ladera, la apertura de un portón de 6 X 2’5 metros en la parte central del Muro, así como otras aperturas en el paño superior para habilitar accesos de emergencia.También incluye el desmontaje “controlado” del resto del Muro por razones de seguridad y su posterior montaje y recolocación de la misma piedra.
8. Los textos del Catálogo contienen términos imprecisos y algunas expresiones resultan confusas. Todo ello ha sido objeto de cambios de redacción en estos diez años. Pero tampoco otorgan cobertura legal a la construcción de un Centro Comercial en la ladera. Por ello, confío en que la acción de otras instancias no permitan al Ayuntamiento hacer caso omiso a la defensa del interés general ni una interpretación tramposa del significado de la protección que merecen bienes catalogados, entre ellos la ladera como elemento natural del entorno clave para respetar la imagen del conjunto.
Es incuestionable la protección establecida en el Catálogo y Fichas de edificios y elementos naturales ubicados en San Bartolomé -que figuran en el Modificado PGOU Texto Refundido de 2015, en el PEPPUC de 2014 y actualizado en 2017 y en el PEOU del Centro Comercial de 2023- como son el Muro (con grado de protección F) y la Ladera como entorno natural del Convento-Iglesia (con grado de protección C).
Sin embargo, analizando el alcance y consecuencias de la decisión del Ayuntamiento Pleno de ejecutar el proyecto de Centro Comercial (más allá de las contradicciones existentes en sus textos) es fácil llegar a la conclusión de que el Ayuntamiento no tiene intención de respetar las Sentencias ni cumplir los criterios del Catálogo del Patrimonio Local.
El comportamiento y la falta de transparencia mostrados por ese Ayuntamiento a lo largo del proceso de toma de decisiones, y que en este escrito se ha tratado de evidenciar, permite pensar que podría estar incurriendo en una posible desviación de poder.
VII. La decisión no ha estado acompañada de un ejercicio de transparencia.
El funcionamiento de la democracia local debe estar acompañada siempre del ejercicio de la transparencia en la toma de decisiones, aún con más motivo cuando se trate de decisiones urbanísticas que crean rechazo y polémica en la Corporación o entre la ciudadanía.
En el caso que nos ocupa, las decisiones del Ayuntamiento que han conducido al reciente acuerdo final de aprobación del PEOU sobre la construcción de un Centro Comercial innecesario, injustificado e insostenible, se han producido sin transparencia y sin información clara a la ciudadanía. Sin explicar las razones y sin aportar datos de manera transparente. Es más, si una persona acude a la web oficial del Ayuntamiento, donostia.eus, le resultará imposible acceder a una información comprensible sobre las razones que justifican el proyecto, sobre sus características e imagen de su inserción en la ladera, así como a los informes de los servicios municipales. Al final, esa información -y en parte- solo resulta accesible a especialistas en la búsqueda de informaciones muy escondidas en la web municipal.
El Ayuntamiento no ha informado de la existencia de algún Estudio que se haya podido realizar para constatar la necesidad real de ofertar mayores superficies para la apertura de hipermercados o Centros Comerciales en el centro de la ciudad. Se desconoce, por tanto, en qué se basa la justificación recogida en el PGOU de 2015 y comentada en el capítulo III del presente escrito. Solo aparece un documento muy pobre (IKEI) que hace referencia a la competencia de un IKEA en Baiona y a la necesidad (?) de crear más aparcamientos en el centro ciudad.
El Ayuntamiento nunca ha informado de los resultados económicos obtenidos por la Sociedad Anónima San Bartolomé Muinoa donde se deciden y gestionan las actuaciones de ejecución del Plan de Regeneración en el ámbito A.U. CE.05 San Bartolomé. El Ayuntamiento no informa ni de los ingresos previstos inicialmente ni de los ingresos reales obtenidos para su Hacienda Local como consecuencia de las actuaciones urbanísticas amparadas por dicho Plan.
El Ayuntamiento no ha informado del sistema de selección seguido ni de los criterios aplicados y requisitos exigidos sobre experiencia y solvencia financiera para la adjudicación a la Sociedad Midfield Capital de la materialización del proyecto -a través de la sociedad New San Bartolomé- como compradora de la parcela b.20.2 de la ladera. Midfield Capital realizará la gestión financiera y de comercialización de la construcción y explotación del proyecto comercial.
No se sabe a cuánto ascendió la valoración del suelo de la ladera objeto de la venta ni cuánto ha ofrecido o pagado Midfield Capital a la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A. que ha realizado el “concurso” y decidido la adjudicación ni qué cifra de beneficio como consecuencia de la venta obtendrá el Ayuntamiento y en qué condiciones de cobro.
El Ayuntamiento tampoco ha dado a conocer el impacto de la actuación global de la operación de Regeneración de San Bartolomé -contemplada en el PGOU Modificado, julio 2015- en la Hacienda Pública ni los ingresos corrientes que obtendrá la Hacienda Municipal, ni la previsión de ingresos asociados al desarrollo edificatorio en la parcela “b.20.2” con venta de suelo público. Se trata de cuestiones de relevancia ya apuntadas en el PEOU / Documento 3. / Directrices de Organización y Gestión de la Ejecución / Apartado 4.2 Memoria de Sostenibilidad Económica.
El Ayuntamiento no a dado a conocer las afecciones previstas ante la gran complejidad de las obras, su incidencia en la calidad de vida de la población de la zona y sobre el viario afectado. Tampoco se conocen las soluciones cautelares, de seguridad e indemnizaciones que haya previsto para paliar los efectos de las obras.
El Ayuntamiento no ha actuado con transparencia al no informar de las intervenciones que se realizarán en el Muro protegido, con demolición de un tramo de 23 metros ni las medidas de seguridad previstas ante el desmontaje de una parte destacada del Muro ni sobre las puertas y huecos significativos que se abrirán en un Muro que cuenta con el Grado de Protección F en el Catálogo de Patrimonio Local como se ha explicado en este escrito.
Por último, el Ayuntamiento ha rechazado la petición de convocar algún tipo de Consulta Ciudadana sobre el polémico proyecto, como sí hubieran efectuado distintas ciudades europeas que cuidan los procedimientos de participación ciudadana y transparencia práctica en modelos de democracia local más avanzada. Es más, el Ayuntamiento donostiarra sí realizó, en tiempos pasados, procesos de consulta y codecisión sobre diferentes proyectos, algo que no se ha repetido desde 2011.
VIII. Conclusiones, preguntas y peticiones.
El suelo del área “CE.05 San Bartolomé” ya ha sido suficientemente aprovechado para la consecución de los objetivos urbanísticos de la operación de regeneración. Los resultados medidos estrictamente en beneficios económicos aún se desconocen por falta evidente de transparencia. La ladera norte de San Bartolomé está protegida en el Catálogo de bienes culturales del PGOU y debe ser conservada porque forma parte de un paisaje urbano singular y es expresión de la memoria de la ciudad. Es exigible sensibilidad, también, hacia un hito de significación histórica, a una colina donde se situó el primer Monasterio-Convento que pudo levantarse en el barrio de San Bartolomé en torno al siglo X en los extramuros de la ciudad.
Por estas razones solicité a ese Ayuntamiento, en el escrito registrado el pasado 24 de marzo, la reconsideración del acuerdo de aprobación del PEOU el pasado 26 de enero de 2023. Una petición que reitero ahora en el presente escrito con mayor amplitud de razonamientos y datos.
Por otra parte, en defensa del interés general, propuse a esa Corporación, sin obtener ninguna respuesta, una alternativa para que se proteja realmente y en su integridad esa ladera que se mantuvo así cuando se levantó la última Iglesia y Convento en el Cerro en 1876. La alternativa pasa por encargar un proyecto de jardinería y paisajismo que recupere todo el espacio de la ladera y lo convierta en un parque de 4.000 m2, accesible y con arbolado frondoso; algo que será imposible si se construye el Centro Comercial. Además, se puede ampliar la acera de ese tramo de la Cuesta de Aldapeta mediante el retranqueo y rebaje de altura del actual murete del perímetro de cierre de la ladera, así como la instalación en su límite oeste de un ascensor para acceder a la terraza pública que se sitúa arriba de la ladera, delante del nuevo hotel y antes del convento.
Con la intención de que el Ayuntamiento aclare cuestiones de relevancia que interesa conocer a la ciudadanía, formulo para su respuesta las siguientes 16 PREGUNTAS:
- ¿Cuál es la justificación, vinculada con el interés general, de esta impactante e insostenible intervención urbanística comercial en la ladera verde y libre de San Bartolomé?
- ¿Cómo explica el Ayuntamiento las políticas de restricción del acceso de vehículos al centro por razones medioambientales mientras promueve la apertura de un Hipermercado y un Parking de rotación en pleno centro de ciudad?
- ¿Considera el Ayuntamiento que el nuevo Centro Comercial atenderá una necesidad de más superficies comerciales de alimentación para la población que no esté ya cubierta en la actualidad y que no perjudicará la supervivencia del pequeño comercio de proximidad?
- ¿Considera el Ayuntamiento que la invasión y colonización de la ladera verde por el artefacto comercial y la eliminación de parte del Muro son decisiones respetuosas con los criterios de protección de las Sentencias y que mantienen el PGOU y el PEPPUC?
- ¿Considera el Ayuntamiento que se mantiene la protección real del patrimonio local en San Bartolomé tras las dos Sentencias del TSJPV y Tribunal Supremo que recayeron en 2001 y 2004 en favor de la permanencia del Cerro y la protección en el Catálogo del conjunto de edificios y elementos de interés histórico y arquitectónico allí existentes?
- ¿Por qué quiere ignorar el Ayuntamiento la visión distorsionada, desfigurada y con grandes interferencias que tendremos del conjunto protegido, no solo desde “el punto F” sino observando el resultado tras levantar el edifico comercial en la ladera desde la acera de la calle San Bartolomé en las manzanas de las Reparadoras y del Palacio de Justicia, desde las aceras de la primera manzana de la calle San Bartolomé, recorriendo el tramo final de la Cuesta de Aldapeta, desde las aceras de la segunda manzana de la calle Manterola, desde la acera impar de la manzana de la calle Easo frente a las Reparadoras, desde las esquinas de la calle San Martín con Manterola o incluso desde la terraza situada en la fachada del hotel antes convento?
- ¿Entiende el Ayuntamiento que hay un déficit de grandes supermercados en el centro o de Centros Comerciales en el Ensanche? ¿En qué Estudio basa el Ayuntamiento la necesidad de otra superficie de 4a categoría en San Bartolomé?
- ¿Cuál será la superficie total del nuevo hipermercado?
- ¿A qué público o clientes irá destinado?
- ¿Cómo justifica la eliminación del carril bus y el bidegorri en el tramo de la calle Easo que discurre junto al Muro?
- ¿A la vista de la complejidad técnica de una obra de excavación de 46 metros de la ladera y del desmontaje del Muro, cómo piensa el Ayuntamiento aportar seguridad al Hotel, al Muro y a los edificios próximos al perímetro de intervención?
- ¿Cuál ha sido el sistema de selección seguido por la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A. y cuáles los criterios aplicados y requisitos exigidos sobre experiencia y solvencia financiera para la adjudicación a la Sociedad Midfield Capital SL como compradora de la parcela b.20.2 de la ladera y de los derechos de aprovechamientos terciarios?
- ¿A cuánto ascendió la valoración del suelo de la ladera norte objeto de la venta y qué cantidad ha ofrecido o pagado Midfield Capital a la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A.? ¿Qué tasaciones de ese suelo se han realizado entre 2015 y 2023?
- ¿Qué cifra de beneficio como consecuencia de la venta de la parcela “b.20.2” obtendrá el Ayuntamiento y en qué condiciones de cobro?
- ¿Cómo puede afirmar el Ayuntamiento que habrá una integración visual sin interferencia significativas del conjunto protegido del Convento-Iglesia con una ladera invadida por semejante artefacto comercial?
- ¿Cuál es el resultado económico obtenido por la Sociedad Anónima San Bartolomé Muinoa, en la que participa el Ayuntamiento con un 37%, del conjunto de la operación de regeneración urbanística del ámbito AU CE.05 en San Bartolomé y Amará Viejo?
Por último, solicito a ese Ayuntamiento que valore y tome en consideración las siguientes propuestas:
1a. La reconsideración del acuerdo de aprobación del PEOU adoptado el pasado 26 de enero de 2023.
2a. El mantenimiento íntegro del Muro y de la Ladera norte de San Bartolomé. La ladera como un espacio de dominio público, libre y uso de parque, considerándola como un elemento natural y entorno protegido a conservar en su integridad al ser parte de la Memoria de San Sebastian y del conjunto incluido en el Catálogo de patrimonio histórico y arquitectónico local.
3a. Gestionar ante la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A. la anulación del acuerdo de venta de la parcela b.20.2 a la Sociedad Midfield Capital para evitar la materialización del proyecto.
4a Informar con transparencia de los resultados económicos de la operación de regeneración social y urbano de San Bartolomé/Amará Viejo gestionada por la Sociedad San Bartolomé Muinoa S.A., tanto de los beneficios globales como en particular del resultado económico de la venta de la parcela b.20.2.
5a. Que se proceda al encargo de un proyecto que permita recuperar la ladera como espacio verde en su integridad y diseñar un Parque urbano inclinado con arbolado y plantas, de modo que constituya un espacio singular y atractivo del paisaje urbano en el Ensanche Cortazar.
Odón Elorza González / DNI ……..
Donostia – San Sebastián 25 de abril de 2023.
Plataforma San Bartolomé 
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