El centro comercial y el parking se levantarán arrasando la ladera de San Bartolomé, que está calificada como zona verde y protegida por sentencias como parte de un bien cultural. Ese proyecto era innecesario y es fruto de una operación especulativa que solo busca incrementar los beneficios de la Sociedad formada por el Ayuntamiento y cuatro constructoras.
Tras una laboriosa investigación de los expedientes, ante la falta de transparencia de la Alcaldía donostiarra, puedo afirmar que no es cierto lo que nos han contado para justificar la construcción de un centro comercial en una ladera que iba a ser recuperada para ofrecer un Parque público urbano de 4.000 m2, singular, accesible y con buen arbolado.
Ni la operación urbanística global en Amara Viejo-San Bartolomé, con la construcción de 511 nuevas viviendas, ha supuesto pérdidas para el Ayuntamiento o para las constructoras ni levantar un centro comercial en un suelo de dominio público era necesario para cuadrar las cuentas de la Sociedad Mixta que constituimos en 2008 para efectuar todas las actuaciones urbanísticas en el barrio.
Aunque el Alcalde Goia lo esconda, la verdad es que están aprobados en los Presupuestos Municipales del periodo 2020-2024, ingresos de capital por importe de 32 M€ provenientes del reparto de beneficios en la Sociedad Mixta. El Ayuntamiento aportó en 2008 la parcela del viejo Hogar del Transeúnte, con los correspondientes aprovechamientos edificatorios, valorados en 29,7 M€, como recogen los Estatutos de la Sociedad.
La regeneración del barrio la pusimos en marcha desde el Gobierno de la ciudad en 2008 y nació con una dimensión social, tras acordar en una larga negociación con el Ministerio de Interior, el traslado del cuartel de la Policía Nacional al Paseo del Urumea. Eran tiempos de ETA y el viejo cuartel estaba entre dos colegios . También obtuvimos un crédito de cien millones firmado con cinco bancos, entre ellos Kutxa, para poder iniciar las obras de derribo y urbanización general, así como para atender los realojos e indemnizaciones de 150 familias.
Sin embargo, en 2012 y tras el cambio de gobierno municipal, un tiempo después de la explosión en todo el país de la burbuja inmobiliaria, las cuatro constructoras/inmobiliarias que forman parte de la Sociedad “se pusieron nerviosas” y lograron convencer al inexperto Alcalde de Bildu primero y luego al del PNV, así como al PSOE y al PP, para introducir cambios en el plan inicial. De ahí la modificación que realizaron del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) entonces vigente y que habíamos aprobado en 2010. Esto ocurrió entre 2014 y 2015, incumpliendo el Decreto de 2012 del Gobierno Vasco sobre las dotaciones mínimas exigibles de espacios libres y zonas verdes en m2 que debe tener un barrio.
De esa manera querían compensar una hipotética bajada de ingresos en la venta de viviendas que pudiera provocar el parón temporal del mercado de la vivienda. Como si el principio de “riesgo y ventura” no fuera de aplicación a las constructoras. Pero al Ayuntamiento se le fue la mano en la creación de más plusvalías para contentar a sus socios. La afirmación del Alcalde Goia de un riesgo de quiebra o de una supuesta pérdida del 30% en las cuentas de la Sociedad sonó siempre a justificación de sus concesiones.
Parece que Goia, en sus disparatadas declaraciones, se apoya en un Informe de la Intervención Municipal (página 9) sobre el Presupuesto Municipal para 2022, plagado de errores y contradicciones pues en dicho Informe se dice que se prevén resultados negativos para la Sociedad Mixta y que los socios no llegarán a recuperar sus aportaciones más que en un 70%. Para añadir a continuación que el Ayuntamiento obtendrá 32 millones (!) como ingresos de capital, provenientes del reparto de beneficios de la Sociedad Mixta San Bartolomé cuando su aportación en 2008 había sido valorada en 29 M€. Lo cierto es que las reformas del plan urbanístico, que aprobaron las corporaciones de Izagirre (Bildu) en 2014 y Goia (PNV) en 2015, concedieron una mayor densidad edificatoria e incrementaron en 18.000 m2 el aprovechamiento terciario.
Su objetivo era garantizar “las expectativas de beneficios iniciales” de las constructoras. De ahí que el edificio del convento-iglesia pasó de uso residencial a hotel, se añadió un nuevo edificio de 30 viviendas en Easo 22, una nueva ordenación de las calles y edificios, así como otro centro comercial con parking en la ladera de San Bartolomé.
Al contrario de lo expuesto en su artículo por Nekane Arzallus, Concejala de urbanismo del PNV (ver DV 13 de julio 2023, en Opinión:“San Bartolomé: una breve historia”), no es verdad que “la viabilidad de la operación se sustentaba en una previsión de ventas de la vivienda libre por encima de 9.000 €/m2, … lo que ponía en riesgo de colapso (por un mal cálculo anterior de Elorza) la viabilidad económica de toda la operación”. Falso.
La verdad es que en el PGOU de 2010, del que sí soy responsable, el estudio de viabilidad económica estimó el precio medio de venta de las viviendas a construir en el nuevo barrio en 6.000 €/m2, no por encima de 9.000 como afirma mintiendo Arzallus. La cifra de 6.000, se estimó en base al precio de mercado de la vivienda libre en 2008 en el Ensanche-Centro, sector que se tomó como referencia para la comercialización posterior de las nuevas viviendas en Amara Viejo y San Bartolomé. Lo más llamativo es que en el estudio económico del PGOU de 2015, la corporación de Goia mantuvo una previsión similar sobre el precio medio de venta.
Con esas afirmaciones falsas, han querido responsabilizarme de una inexistente disminución de los beneficios previstos para recuperar el valor del suelo aportado. No ha habido ninguna perjuicio económico para el Ayuntamiento y aún sabiéndolo han seguido con la operación de venta del centro comercial para justificar sus cesiones a las constructoras diez años antes. Así, en octubre de 2024, le dieron a un fondo de inversiones la licencia de obras que hemos recurrido.
La realidad es que, tras un corto parón del mercado inmobiliario en la ciudad en los años 2012 y 2013, fue rápida la recuperación del alto precio de la vivienda en San Sebastian, la ciudad más cara de España. Para ello, basta con leer los balances de cuentas e informes positivos anuales de situación presentados en el registro mercantil por la Sociedad Mixta en los ejercicios 2014, 2015 y 2016, años de recuperación para el mercado inmobiliario en la ciudad.
De ahí que en 2014 la Sociedad Mixta ya habla en su Memoria de Cuentas Anuales de previsiones que invitaban al optimismo, sin señalar riesgos. Y en el 2015 destaca una recuperación del mercado donostiarra, insiste en sus previsiones optimistas sobre la única promoción de vivienda en pleno centro y a 500 metros de la playa y destaca la reactivación de la venta de viviendas sobre plano. Sin embargo, el Ayuntamiento aprobaba ese mismo año (!) las modificaciones antes señaladas para generar y repartir más ingresos.
Por otra parte, a los 32 M€ que ingresa el Ayuntamiento por aportar “un suelo improductivo”, se suman otros 8 por la decisión de Goia de vender otro suelo municipal, también en Amara Viejo pero fuera del ámbito objeto de este informe, para que edifiquen más viviendas de precio libre. Olvida que estamos en una ciudad que sufre 14 años de paralización de operaciones de vivienda pública, como es el caso del proyecto de Auditz-Akular que dejamos aprobada en 2011 para empezar 3.000 viviendas públicas, incluidas las de precio tasado.
En conclusión, la falta de criterio a la hora de defender el interés general y la precipitación en la reforma del PGOU dejan en evidencian una estrategia del Ayuntamiento más propia de una agencia inmobiliaria con prácticas especulativas. Olvidaron el objetivo inicial que nos llevó a defender la regeneración urbanística, el interés general de la ciudad, la calidad de vida de los vecinos y la mejora medioambiental del barrio de Amara Zaharra.
Este Ayuntamiento ya conocía los beneficios los ingresos obtenidos y no necesitaba aprobar ocho años después, en 2023, el Plan Especial que definía el artefacto comercial y su parking en una zona de bajas emisiones. El centro comercial no responde a ninguna necesidad, es insostenible y especulativo.
Para hacerlo arrasarán la ladera verde y protegida, excavando 50 metros en roca para construir un edifico de diez plantas y 22.000 m2 de techo. Asistiremos a una obra de cuatro años, muy complicada, molesta para los vecinos y el tráfico que sufrirá el corte de calles. Pero, además, la intervención supondrá un disparate urbanístico y una degradación de la calidad medioambiental del área, en contra del artículo 105 de la Ley del Suelo del País Vasco.
Odón Elorza / Ex Alcalde de Donostia-San Sebastián, 1991-2011.
Adherido a la plataformasanbartolome.com
Plataforma San Bartolomé 
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