{"id":682,"date":"2025-04-09T19:18:52","date_gmt":"2025-04-09T17:18:52","guid":{"rendered":"https:\/\/plataformasanbartolome.com\/?p=682"},"modified":"2026-09-10T19:53:31","modified_gmt":"2026-09-10T17:53:31","slug":"que-esconde-la-operacion-urbanistica-de-san-bartolome","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/plataformasanbartolome.com\/eu\/2025\/04\/09\/que-esconde-la-operacion-urbanistica-de-san-bartolome\/","title":{"rendered":"\u00a0\u00bfQu\u00e9 esconde la operaci\u00f3n urban\u00edstica de San Bartolom\u00e9? Por Od\u00f3n Elorza"},"content":{"rendered":"\n

El centro comercial y el parking se levantar\u00e1n arrasando la ladera de San Bartolom\u00e9, que est\u00e1 calificada como zona verde y protegida por sentencias como parte de un bien cultural. Ese proyecto era innecesario y es fruto de una operaci\u00f3n especulativa que solo busca incrementar los beneficios de la Sociedad formada por el Ayuntamiento y cuatro constructoras.<\/p>\n\n\n\n

Tras una laboriosa investigaci\u00f3n de los expedientes, ante la falta de transparencia de la Alcald\u00eda donostiarra, puedo afirmar que no es cierto lo que nos han contado para justificar la construcci\u00f3n de un centro comercial en una ladera que iba a ser recuperada para ofrecer un Parque p\u00fablico urbano de 4.000 m2, singular, accesible y con buen arbolado. <\/p>\n\n\n\n

Ni la operaci\u00f3n urban\u00edstica global en Amara Viejo-San Bartolom\u00e9, con la construcci\u00f3n de 511 nuevas viviendas, ha supuesto p\u00e9rdidas para el Ayuntamiento o para las constructoras ni levantar un centro comercial en un suelo de dominio p\u00fablico era necesario para cuadrar las cuentas de la Sociedad Mixta que constituimos en 2008 para efectuar todas las actuaciones urban\u00edsticas en el barrio. <\/p>\n\n\n\n

Aunque el Alcalde Goia lo esconda, la verdad es que est\u00e1n aprobados en los Presupuestos Municipales del periodo 2020-2024, ingresos de capital por importe de 32 M\u20ac provenientes del reparto de beneficios en  la Sociedad Mixta. El Ayuntamiento aport\u00f3 en 2008 la parcela del viejo Hogar del Transe\u00fante, con los correspondientes aprovechamientos edificatorios, valorados en 29,7 M\u20ac, como recogen los Estatutos de la Sociedad. <\/p>\n\n\n\n

La regeneraci\u00f3n del barrio la pusimos en marcha desde el Gobierno de la ciudad en 2008 y naci\u00f3 con una dimensi\u00f3n social, tras acordar en una larga negociaci\u00f3n con el Ministerio de Interior, el traslado del cuartel de la Polic\u00eda Nacional al Paseo del Urumea. Eran tiempos de ETA y el viejo cuartel estaba entre dos colegios . Tambi\u00e9n obtuvimos un cr\u00e9dito de cien millones firmado con cinco bancos, entre ellos Kutxa, para poder iniciar las obras de derribo y urbanizaci\u00f3n general, as\u00ed como para atender los realojos e indemnizaciones de 150 familias.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en 2012 y tras el cambio de gobierno municipal, un tiempo despu\u00e9s de la explosi\u00f3n en todo el pa\u00eds de la burbuja inmobiliaria, las cuatro constructoras\/inmobiliarias que forman parte de la Sociedad \u201cse pusieron nerviosas\u201d y lograron convencer al inexperto Alcalde de Bildu primero y luego al del PNV, as\u00ed como al PSOE y al PP, para introducir cambios en el plan inicial. De ah\u00ed la modificaci\u00f3n que realizaron del Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana (PGOU) entonces vigente y que hab\u00edamos aprobado en 2010. Esto ocurri\u00f3 entre 2014 y 2015, incumpliendo el Decreto de 2012 del Gobierno Vasco sobre las dotaciones m\u00ednimas exigibles de espacios libres y zonas verdes en m2 que debe tener un barrio.<\/p>\n\n\n\n

De esa manera quer\u00edan compensar una hipot\u00e9tica bajada de ingresos en la venta de viviendas que pudiera provocar el par\u00f3n temporal del mercado de la vivienda. Como si el principio de \u201criesgo y ventura\u201d no fuera de aplicaci\u00f3n a las constructoras. Pero al Ayuntamiento se le fue la mano en la creaci\u00f3n de m\u00e1s plusval\u00edas para contentar a sus socios. La afirmaci\u00f3n del Alcalde Goia de un riesgo de quiebra o de una supuesta p\u00e9rdida del 30% en las cuentas de la Sociedad son\u00f3 siempre a justificaci\u00f3n de sus concesiones.<\/p>\n\n\n\n

Parece que Goia, en sus disparatadas declaraciones, se apoya en un Informe de la Intervenci\u00f3n Municipal (p\u00e1gina 9) sobre el Presupuesto Municipal para 2022, plagado de errores y contradicciones pues en dicho Informe se dice que se prev\u00e9n resultados negativos para la Sociedad Mixta y que los socios no llegar\u00e1n a recuperar sus aportaciones m\u00e1s que en un 70%. Para a\u00f1adir a continuaci\u00f3n que el Ayuntamiento obtendr\u00e1 32 millones (!) como ingresos de capital, provenientes del reparto de beneficios de la Sociedad Mixta San Bartolom\u00e9 cuando su aportaci\u00f3n en 2008 hab\u00eda sido valorada en 29 M\u20ac. Lo cierto es que las reformas del plan urban\u00edstico, que aprobaron las corporaciones de Izagirre (Bildu) en 2014 y Goia (PNV) en 2015, concedieron una mayor densidad edificatoria e incrementaron en 18.000 m2 el aprovechamiento terciario.<\/p>\n\n\n\n

Su objetivo era garantizar \u201clas expectativas de beneficios iniciales\u201d de las constructoras. De ah\u00ed que el edificio del convento-iglesia pas\u00f3 de uso residencial a hotel, se a\u00f1adi\u00f3 un nuevo edificio de 30 viviendas en Easo 22, una nueva ordenaci\u00f3n de las calles y edificios, as\u00ed como otro centro comercial con parking en la ladera de San Bartolom\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Al contrario de lo expuesto en su art\u00edculo por Nekane Arzallus, Concejala de urbanismo del PNV (ver DV 13 de julio 2023, en Opini\u00f3n:\u201cSan Bartolom\u00e9: una breve historia\u201d), no es verdad que \u201cla viabilidad de la operaci\u00f3n se sustentaba en una previsi\u00f3n de ventas de la vivienda libre por encima de 9.000 \u20ac\/m2, \u2026 lo que pon\u00eda en riesgo de colapso (por un mal c\u00e1lculo anterior de Elorza) la viabilidad econ\u00f3mica de toda la operaci\u00f3n\u201d. Falso.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La verdad es que en el PGOU de 2010, del que s\u00ed soy responsable, el estudio de viabilidad econ\u00f3mica estim\u00f3 el precio medio de venta de las viviendas a construir en el nuevo barrio en 6.000 \u20ac\/m2, no por encima de 9.000 como afirma mintiendo Arzallus. La cifra de 6.000, se estim\u00f3 en base al precio de mercado de la vivienda libre en 2008 en el Ensanche-Centro, sector que se tom\u00f3 como referencia para la comercializaci\u00f3n posterior de las nuevas viviendas en Amara Viejo y San Bartolom\u00e9. Lo m\u00e1s llamativo es que en el estudio econ\u00f3mico del PGOU de 2015, la corporaci\u00f3n de Goia mantuvo una previsi\u00f3n similar sobre el precio medio de venta.<\/p>\n\n\n\n

Con esas afirmaciones falsas, han querido responsabilizarme de una inexistente disminuci\u00f3n de los beneficios previstos para recuperar el valor del suelo aportado. No ha habido ninguna perjuicio econ\u00f3mico para el Ayuntamiento y a\u00fan sabi\u00e9ndolo han seguido con la operaci\u00f3n de venta del centro comercial para justificar sus cesiones a las constructoras diez a\u00f1os antes. As\u00ed, en octubre de 2024, le dieron a un fondo de inversiones la licencia de obras que hemos recurrido.<\/p>\n\n\n\n

La realidad es que, tras un corto par\u00f3n del mercado inmobiliario en la ciudad en los a\u00f1os 2012 y 2013, fue r\u00e1pida la recuperaci\u00f3n del alto precio de la vivienda en San Sebastian, la ciudad m\u00e1s cara de Espa\u00f1a. Para ello, basta con leer los balances de cuentas e informes positivos anuales de situaci\u00f3n presentados en el registro mercantil por la Sociedad Mixta en los ejercicios 2014, 2015 y 2016, a\u00f1os de recuperaci\u00f3n para el mercado inmobiliario en la ciudad. <\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que en 2014 la Sociedad Mixta ya habla en su Memoria de Cuentas Anuales de previsiones que invitaban al optimismo, sin se\u00f1alar riesgos. Y en el 2015 destaca una recuperaci\u00f3n del mercado donostiarra, insiste en sus previsiones optimistas sobre la \u00fanica promoci\u00f3n de vivienda en pleno centro y a 500 metros de la playa y destaca la reactivaci\u00f3n de la venta de viviendas sobre plano. Sin embargo, el Ayuntamiento aprobaba ese mismo a\u00f1o (!) las modificaciones antes se\u00f1aladas para generar y repartir m\u00e1s ingresos.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, a los 32 M\u20ac que ingresa el Ayuntamiento por aportar \u201cun suelo improductivo\u201d, se suman otros 8 por la decisi\u00f3n de Goia de vender otro suelo municipal, tambi\u00e9n en Amara Viejo pero fuera del \u00e1mbito objeto de este informe, para que edifiquen m\u00e1s viviendas de precio libre. Olvida que estamos en una ciudad que sufre 14 a\u00f1os de paralizaci\u00f3n de operaciones de vivienda p\u00fablica, como es el caso del proyecto de Auditz-Akular que dejamos aprobada en 2011 para empezar 3.000 viviendas p\u00fablicas, incluidas las de precio tasado.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, la falta de criterio a la hora de defender el inter\u00e9s general y la precipitaci\u00f3n en la reforma del PGOU dejan en evidencian una estrategia del Ayuntamiento m\u00e1s propia de una agencia inmobiliaria con pr\u00e1cticas especulativas. Olvidaron el objetivo inicial que nos llev\u00f3 a defender la regeneraci\u00f3n urban\u00edstica, el inter\u00e9s general de la ciudad, la calidad de vida de los vecinos y la mejora medioambiental del barrio de Amara Zaharra. <\/p>\n\n\n\n

Este Ayuntamiento ya conoc\u00eda los beneficios los ingresos obtenidos y no necesitaba aprobar ocho a\u00f1os despu\u00e9s, en 2023, el Plan Especial que defin\u00eda el artefacto comercial y su parking en una zona de bajas emisiones. El centro comercial no responde a ninguna necesidad, es insostenible y especulativo. <\/p>\n\n\n\n

Para hacerlo arrasar\u00e1n la ladera verde y protegida, excavando 50 metros en roca para construir un edifico de diez plantas y 22.000 m2 de techo. Asistiremos a una obra de cuatro a\u00f1os, muy complicada, molesta para los vecinos y el tr\u00e1fico que sufrir\u00e1 el corte de calles. Pero, adem\u00e1s, la intervenci\u00f3n supondr\u00e1 un disparate urban\u00edstico y una degradaci\u00f3n de la calidad medioambiental del \u00e1rea, en contra del art\u00edculo 105 de la Ley del Suelo del Pa\u00eds Vasco. <\/p>\n\n\n\n

Od\u00f3n Elorza \/ Ex Alcalde de Donostia-San Sebasti\u00e1n, 1991-2011.<\/p>\n\n\n\n

Adherido a la plataformasanbartolome.com<\/a> <\/p>\n\n\n\n

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